[房地产论坛]

            关于房地产税务几个问题的探讨

    房地产业作为我国支柱产业，房地产开发过程中所涉及的税收能否依法合理征收，不仅影响到当地财政收入，也将影响到房地产也能否持续健康发展。依法合理征收有关税费，不仅能增强企业纳税自觉性，降低征收成本；也可在一定程度上降低企业负担，进一步推房地产业稳健发展。而我市现行的有关房地产开发过程中所涉及的税收征收政策，仍有些问题值得商榷。

    一、土地增值税问题

今年以来南平市除了按销售收入的5%征收营业税外，还开始按销售收入的1%预征土地增值税。土地增值税的开征主要是为了抑制房地产的过热开发，而南平房地产市场较其他发达城市而言，仍显滞后；其预征比例与其他发达城市相比，也显偏高，如北京市从2004年开始已暂停预征土地增值税，福州市目前普通住宅尚未预征土地增值税，办公楼、商业店面暂按0.5%预征。因此，目前应暂缓预征土地增值税或降低土地增值税的预征税率。

二、印花税问题

     目前，我市销售商品房中征收的印花税主要有三道：（1）税务机关按销售合同金额万分之三征收产品的购销合同印花税；（2）销售合同备案时，每套合同（共四本）粘贴20元的印花税票；（3）办理产权证时，按销售合同金额万分之三，由交易部门代为征收产权转移印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，对同一课税对象只能征收一道税，房地产开发企业与购房户签订的《商品房买卖合同》，既是产品购销合同，也属于产权转移合同，因此，它要么按产品购销合同征收印花税，要么按产权转移证书征收印花税；至于在合同备案时粘贴20元的印花税票，也尚无法律依据，应予取消。

三、预征企业所得税问题

    南平市房地产开发企业的企业所得税原基本都是查帐征收，去年以来开始预征。目前，我市由于建材涨价等影响，开发成本增加，导致房地产价格上扬，部份房地产开发项目出现销售困难，预期盈利下降，甚至可能亏损，且房地产开发项目的前期和中期一般均处于亏损状态，故预征企业所得税加重了企业的负担。促进我市房地产业稳健发展，从而进一步拉动我市经济增长。因此，建议对房地产开发企业的企业所得税按以下方式进行合理预征：（1）在房地产项目开始销售一定时间后再开始预征；（2）在房地产项目销售率达到某一比例后开始预征；（3）按实现销售收入达总投资一定比例后开始预征。

                 返回首页