南平市2004年上半年房地产市场运行情况

     今年上半年，在政府宏观调控政策和市场自我调节的双向作用下，南平市房地产市场继续维持开发投资稳步增长、商品房供求两旺、房价稳中有升的态势。

     1、房地产开发继续维持稳步增长态势。2004年1-6月份全市房地产开发完成投资6.23亿元，比上年同期增长37.34%；商品房施工面积182.21万平方米，比上年同期增长36.64%；新开工面积57.21万平方米，比上年同期增长58.48%；竣工面积19.52万平方米，比上年同期增长99.80%。

    房地产开发投资比上年同期大幅增长，主要原因有：① 2003年全市完成房地产投资13.45亿，而上半年完成投资4.5亿元，仅占全年投资的33%，上年同期房地产开发投资额基数偏低，造成投资同比较大幅度增长；②房地产开发投资构成中，土地购置费高达13587万元，比上年同期增加4423万元，占完成投资的22%；③由于建材价格的回落，一些在建房地产开发项目正逐步恢复正常的投资状态，原先暂缓开工的房地产开发项目也纷纷开工，造成新开工面积大幅增长，直接导致投资的攀升；④一些大型新区的相继启动，带动投资增长，如邵武市城南新区新开工面积达11.5万平方米，完成开发投资6000万元，占邵武市完成投资69.3%，使得邵武市完成投资比上年同期增长318.2%。

    2、伴随竣工面积大幅增长，销售面积继续增大。全市实际销售面积18.21万平方米，比上年同期增长115.5%；空置面积9.57万平方米，比上年同期增长33.66%，比上年期未增长15.86%。竣工面积的增长导致预售面积结转为销售面积的增长，并且带动空置面积的上升。

    3、商品住宅仍为房地产开发的主体，办公楼及商业用房占房产开发的比例依然较低。全市商品房住宅完成投资4.42亿元，占总投资的70.85%；住宅施工和新开工面积分别为149.48万平方米、48.31万平方米，分别占总施工和开工面积82.04%、84.44%；住宅实际销售面积占总销售面积89.95%，投资结构较为合理。

    4、商品房预售情况良好，预售价格继续稳步增长。2004年1-6月份全市商品房预售面积21.88万平方米，同比增长41.62%，其中住宅20.58万平方米，同比增长69.8%。商品房预售平均价格1899元/平方米，同比增长18.86%，其中住宅平均预售价格1457元/平方米，同期比增23.37%。商品房批准预售面积30.65万平方米，比上年同期下降33.46%；商品房预售备案面积35.17万平方米，同比增长17.16%。

    由于上年同期市本级、建阳市、武夷山三地几个较大项目相继进入预售阶段，共计批准预售面积31.99万平方米，而今年新开工项目大部分又未达到预售条件，1-6月份仅批准预售面积10.88万平方米，从而导致全市批准预售面积大幅下降。

    批准预售面积下降，而预售面积大幅增长，主要是上年批准预售项目结转所致。预售平均价格增长，是由于市本级预售项目主要为高层楼宇，所售价格较高，市本级住宅预售平均价格达1992元/平方米，同比增长16.9%，其余县（市）住宅预售平均价格仅为893元/平方米，同比增长6.56%，而市本预售量占全市总量近二分之一，从而抬升全市平均价格。

    商品房预售备案面积大幅增长，主要是受市本级预售面积增加所致，上半年市本级预售备案面积17.95万平方米，同比增长31.5%。此外，伴随房地产动态管理系统全面使用，监管力度得到加强，而消费者自我保护意识也日渐增强，上年度已预售未备案的房屋，本年也陆续进行备案，从而出现备案面积大于实际预售面积现象。

    5、房地产存量市场继续活跃，交易量稳步增长。2004年1-6月份全市存量房成交面积48.2万平方米，成交金额2.71亿元，分别比上年同期增长29.36%、17.42%，其中存量住宅成交面积32.64万平方米、成交金额1.98亿元，分别比上年同期增长15.21%、27.52%，房改房上市成交面积6.91万平方米、成交金额5401万元，分别比上年同期增长62.21%、102.44%。

    存量房交易价格整体有所下降，存量住宅交易价格则继续稳步增长。2004年1-6月份存量房平均成交价格562元/平方米，比上年同期下降9.21%，其中住宅607元/平方米、上市房改房782元/平方米，分别比上年同期增长10.56%、24.80%。

    受增量房地产价格上升影响，存量房交易更为活跃，交易量开始上升，存量住宅价格持续高走，房改房业主也开始由持房观望逐步向市场投放交易。其中市本级2004年1-6月份存量房成交面积17.09万平方米，同期比增25.84%，住宅平均成交价格884元/平方米，同期比增12.75%；其余县（市）量房成交面积共计31.11万平方米，同期比增31.37%，住宅平均成交价格499元/平方米，同期比增24.75%。目前我市存量房进入市场交易的，主要是九十年代前建设的房屋，结构较差，故平均成交价格较低。非住宅出售和购买主体相对较窄，成交总量小，受单宗交易影响大，成交量和成交价格波动较大。

6、随着国家宏观调控政策的进一步强化，下半年我市房地产将主要围绕现有已审批项目的开发建设，受土地供给政策的影响，新开工面积预计将逐步下降；我市几个较大的房地产项目均进入装饰扫尾阶段，预计房屋竣工面积将进一步上升，销售面积将进一步增长。受新区配套设施建设滞后影响，房地产消费热点仍将集中在旧城区价位适中的房地产项目上，住宅消费依旧主流，商品房价格将稳中有升。房地产开发投资预计比上半年若有上升，全年预计完成投资14多亿元，较上年投资略有增长。伴随增量房地产增长，商品房价格增幅减缓，存量房交易将继续活跃，交易量稳步增长。

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