广州白云大厦写字楼整体策划案（节选）

4．写字楼投资方向及重点分析
4．1 区域位置分析
写字楼投资成功与否的首要条件是区位的选择。从目前的写字楼市场格局来看，是以天河北、环市中两地区为主要集中地段。珠江新城虽被定位为广州未来的中央商务区，对写字楼的发展无疑有非常良好的前景。但从目前情况来看，珠江新城现仅完成基础设施建设和部分的住宅建设，无论从政府规划计划及其现状发展来看，要真正形成一种浓烈的商务氛围，尚需一段比较长的建设期和发展期。
预计在未来至少5年内，广州写字楼的区域焦点将仍集中在天河、东山两区，而市内新写子楼区的气候形成仍需一段暑期的发展。
天河北和环市中两个热门地段均分别集中了市内较多的甲级写字楼，并已形成相当成熟的商务氛围。但由于区域内的写字楼物业多已建成并已使用多年，且拥有良好的入驻率。因此对于这两区的新建写字楼物业，其发展空间将受到较大限制。
而市内其他写字楼集中地段，如白云一沿江路一带、东风中以东一带，解放路一带及地铁一号线沿线物业，这几个地段写字楼物业均有非常好的位置和交通等利好因素，因此这几个地段不少物业均有较好的入驻率。但同时要看到的是，这几区域虽有一定的发展优势，但因写字楼的物业分布较散，且均有其区域的主要功能（如东风路和解放路是广州纵横两条的交通主干道，而白云路一带和地铁一号线沿线则有较强的商住气氛），特别对白云路一带个地段而言，尚需视乎政府规划、政策、市场大环境等因素，才有可能形成较强的商务气氛。
4．2 功能分析
从写字楼的功能来看，目前广州投入使用的优质写字楼大多是具有综合型功能，即除办公外，还有餐饮、商场等多种功能，如世贸中心、好世界广场，时代广场、大都会广场等。而随着用户需求的发展，写字楼不仅需要具备以上功能，公寓功能的需求亦有所增加，为写字楼用家提供自住或招待之用。目前广州带公寓功能的写字楼尚不多，但如中信广场，其附楼带的公寓很受写字楼用家的青睐，有比较高的入驻率。应该说，具备多种功能的综合性写字楼物业在天河北一带具有一定的市场空间。
4．3 管理定位分析
综观现时广州的写字楼物业，虽然不少都在以"智能化"为标榜，也有局部、零碎的自动化功能，但却没有一家真正能提供足够完事的硬件支持全面的智能化管理。而随着社会、经济的高速发展，企业越来越需要有"高效、方便、快捷"的办公环境，全面实现楼宇自动化、通信自动化、办公自动化日益成为写字楼的必要需求，因此智能化管理成为现代写字楼发展的必然方向。

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