顺鑫广场：演绎大社区商业中心的商业价值

2006年的春季，对于位于武武夷山市城市发展规划中心区域的顺鑫广场二期来说，似乎已经显出夏的火热气息。继一期开盘热销后，二期楼盘将于5月1日再度推出，演绎精彩生活。

顺鑫广场，新型商业布局冲击传统商圈的必然结果

一些知名住宅经济学者曾指出，武夷山是一个商业布局很典型的城市，一个明显的核心商圈，几个明显的次级商圈和一些边缘商圈，构成了武夷山旅游、商贸业的格局。在最近几年城市经济快速发展的背景中，武夷山核心商圈也在悄然演变，以武夷高教园区为代表的次级商圈变化更大，实际上核心商圈也有一些质上的变化，因为武夷山在经济大发展的背景中，出现了较多的新型旅游商业业态和新型的居住模式，这些因素的作用使武夷山的商业格局有了明显的变化。

同时，作为国家级风景名胜区、国家级旅游度假区，拥有国家一类航空口岸。衢南高速、浦南高速、宁上高速、武邵高速的陆续建成通车，加上国务院批准成立的面积达90平方公里闽北经济技术开发区的全面建设，武夷山市已经成为闽北的投资热点地区，武夷山的房价正在升温。

而武夷高教园区作为闽北人才密集的“硅谷”和弘扬武夷文化的基地，是武夷山聚集人气、财气的旺地。与之相邻的正在规划的武夷高教园区综合服务区同时也是市政府的未来城市中心区。它不同于传统意义上的市中央购物区，也不同于市中央商务区。市中央购物区要几十年乃至几百年的商业沉淀，才能形成。所以武夷高教园区综合服务区以区域居住、生活必需品为主的配套商业是可行的，毕竟它人口比较集中，没有什么企业和写字楼。

作为武夷高教园区综合服务区的重要组成部分——顺鑫广场的定位和规划，正是把自己的商业面积建成和其他一般的商业街不一样的街区。整个武夷高教园区综合服务区缺乏的是社区日常生活配套设施，顺鑫广场就是为相关商家的进入和周围居民的消费创造一个“便利”、“实用”、“服务”的商业平台，这正是它的商业价值所在。顺鑫广场位于武夷山市城市规划中心区域，毗邻规划的市政中心，市立医院正在建设，预计三年内全面迁到其附近，其后有10000亩的武夷高教园区几万名师生的庞大消费群体，是增值潜力极强的商圈之一。

顺鑫广场，商铺投资中的“小盘活跃股”

有业内人士指出，社区商铺的表现形式，主要是１－３层商业楼或建筑底层，或者商业用途裙房，其商业形态通常为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅、及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。从这些商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且社区商铺大多数投资小，容易出租、转让。无疑，象顺鑫广场这样的临街型社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。

顺鑫广场的临街型属性，意味着它可以为周围众多社区业主所共享，这是它的一大优势。顺鑫广场创造的就是一种大“社区商业中心”的模式。所谓大“社区商业中心”，即是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，是各类社区商业网点的集合体。包括综合超市、连锁便利店、菜市场、餐饮店（含早餐经营网点）、便民药店、美容美发店、洗染店、花卉、报刊杂志、音像、照相、修理店、再生资源回收站点，以及金融、邮政等配套的各类小型商业服务设施。建设社区商业中心，是发展社区商业，完善社区商业服务体系的有效形式。

顺鑫广场，走的就是这条路。

社区商铺，作为一个房地产项目的一部分，项目的规模、定位、面对的主流客户等都会直接影响社区商铺的价值。目前社区商业大致可分为两类：一类是具有一定规模，不仅吸引社区内的住户，也使社区所在区域的客户或过往客流驻足停留；另一类则是主要服务于本社区，范围相对较窄。顺鑫广场属于前一类。

专家认为，投资社区商铺首先要分析商业设施辐射范围内的购买力水平，包括人口的数量、收入水平、购买力状况、消费心理、消费行为等方面。由于社区居住人口档次不同，消费能力会有天壤之别。一般来说，规模在上万平方米以上的社区经营性较强。中档偏上、居住人口密集的项目社区商铺投资价值较高，这些项目的居住人群消费能力多元化，具有一定购买力，经营者的业态和业种选择性强。

顺鑫广场目前辐射的社区规模远远超过上万平方米，周围社区业主基本以中等收入为主，消费能力多元化，具有一定购买力。作为武夷高教园区综合服务区的龙头板块，顺鑫广场占尽地利优势，目前，近万名的武夷学院师生进出必经之地，是其消费休闲的首选之地。顺鑫广场一期已有邮政储蓄和邮政业务网点进驻，大型超市和网吧进入装修阶段，全部商业店铺销售一空，这些商家的选择已说明其已成为众多商家争相投资的热点商圈。

专家还指出，周边各项市政配套设施完善与否，或与商业集中区交通便利关系紧密，表明社区本身已经处在商业圈的覆盖范围内，社区商铺的业种和服务程度就受到限制。而且社区商铺周边各类房地产的发展趋势对社区商铺价值的影响也是直接的，未来周边大型的房地产开发规划，将会推动社区商铺价值的上涨，同时也会限制社区商铺的业态。

顺鑫广场北面临学院路、东面临武夷大道。武夷大道是武夷山市通往各地的主干道，进出车辆的必经之路。周边有多条公交线路经过，连接武夷学院和市区各大中心区域。横贯武夷山的横南铁路，303省道、316国道，国家一类航空中岸，以及衢南高速、浦南高速、宁上高速、武邵高速的陆续建成通车，为武夷山市的经济腾飞奠定了基础。

有业内人士表示，虽然目前武夷高教园区综合服务区的商业和各项配套措施比较落后，但它也是一个机遇，就看商家有没有眼光，能不能抓得住。投资商铺要看它的发展潜力，而不是等旺起来后再买，那就没有升值的空间。

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