好房子对人们具有很大的吸引力

买房前就算好账，会让购房过程更为从容。

    为了有个家，有多少现金是需要我们支出的？住房消费到底要花多少钱？本期《房产周刊》，根据目前的市场最新状况，为您详尽算一下，在南平买一套一百平方米的普通商品房，到底要花掉您多少“私房钱”。这样，您在买房前就能做到心中有数，让您的买房过程更为从容。     

   购房成本

    35万买一套百平米毛坯房     

    对众多购房者来说，一套房子值不值得买，关键看购房成本。确实，购房成本也是整个购房工程中造价最大也是弹性最大的一块。今天，我们就从房价账、税费账和利息账三个方面，为延城购房者解析一下当前的购房成本。     

    ■房价账

    区域一：市中心老城区（以人民路为中心，包括后街，梅园——新建村——三元路——文体路——马坑路一带）

    均价：3600元—5400元／平方米     

    凭借各项完善的配套、得天独厚的区域优势、成熟便捷的生活环境，南平传统城区房价一路走高。

    为子女入学买房，是如今众多购房者的重要目的之一。划片二中，人民路为核心的一带区域，房价更是“高高在上”，土地供应面临瓶颈，物更加以稀为贵。目前，该区域内的新增项目不多，主要以二手房为主，均价大致在4500—5400元／平方米左右。

    梅园、新建村、三元路、文体路、马坑路一带，生活配套也已十分成熟，周边交通、入学便利，均价大致在3600元—4200元/平方米。

    从目前的市场供求以及土地储备情况来看，中心城区房价的上涨趋势不会改变，在平稳中缓慢高走。     

    区域二：新区（包括杨真堂、江南新区、西芹片区、马站方向）

    均价：2700元—3000元／平方米     

    江南新区、西区的开发建设，吹响了南平“新城运动”的号角。

    随着夏道、西芹片区规划纳入中心城市，新城的逐渐成熟有目共睹，人口的成功导入、交通以及较成熟的商业设施使得该区域楼价仍有一定上涨空间，但随着人们对居住品质的要求逐渐提高，商业配套、楼盘品质以及小区环境对该区域楼价差异的影响程度也将越来越大。

    在此，以中庸的办法，取中间值3500元/平方米，一套100平方米的房子，总房价就是35万元。    

    ■税费账

    税费1：契税

    目前，南平市规定普通住宅（面积＜140平方米)的契税=购房总价×1.5%%，高档住宅（面积≥140平方米）的契税=购房总价×3%%

    税费2：印花税

    5元/户

    税费3：保险费

    保险费＝贷款额×按揭年限保险系数×年限

    税费4：住房专项维修基金

    据规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。

    出售公有住房的情况下，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2％；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

    但在南平，多数项目目前一般只向购房者收取1000元。

    税费5：权证工本费80元/本

    税费6：他项权证费80元。

    此外，二手房在交易中还将存在一些额外的费用。

    房价税费小计：35万元的房价款将产生的税费如下：契税＝35万元×1．5％＝5250元；住房专项维修基金1000元；印花税＝35万元×0．03％＝105元；权证工本费80元；他项权证费80元；以7成10年期按揭购买为例，按揭保险费＝24．5万元×10×0．05％＝1225元。

    如此算来，您至少得准备7740元的税费。     

    ■利息账

    贷款买房的优势在于“花明天的钱圆今天的梦”，但是2007年以来，连续加息对准备贷款购房的人群构成了一定的心理压力。第二套以上住房贷款的首付比例调整至40%%以上，利率上浮空间大幅提高，商业用房和商住两用房首付比例同时上调，利用信贷手段进一步规范开发商囤积土地、房源的投机行为……随着人们理财意识的提高，对如何还贷省钱更为关注。

    目前，购买办理第一套房按揭贷款，一般均给予基准利率基础上下浮15%%的优惠利率，首付不低于20%%。其中，自住型住房，面积在90平方米以下的，首付20%%，90平方米以上的，首付30%%。

    对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，上浮10%%。

    已经覆盖全国的央行征信系统数据库，确保了跨城市范围内界定第二套住房的技术条件的成熟。

    这里，我们只以第一套房作为例子来计算。

    总价35万元的房子，办理10年期7成按揭（贷款金额245000元，利率执行下浮15％，即执行5.54625%%），还款总额为327209.29元。这意味着，支付利息款金额为82209.29元。

    如果选择等额本息还贷，还款总额为336161.85元，其中支付利息款金额为91161.85元。  使用成本  使用成本逼近20万元？

    买一套房子，只需要购买成本吗？其实，除了各项明白清楚的购房成本占大头之外，还有很大一部分的花费应该在使用成本上。这里，我们涉及的使用成本，主要是指房子交付使用后的成本，如装修装饰、物业费、配套费等。    

    ■装修账

    买了房，拿到钥匙自然开心，但要想真正享受到新家带来的喜悦，关键还得给新家来一番悉心的修饰。这就要了解目前市面上大概的装修标准。

    据了解，从设计到竣工入住，所要花费的费用按每平方米计算，普通的装修700元／平方米，中档装修大概在1000元／平方米左右，而高档的装修则要1500元／平方米左右。假设100平方米的房子，装修一套房子的费用也就在7－15万元之间。

    在装修的过程中，您还得支付一笔费用，那就是房屋装修垃圾清运费，大约100元。     

    ■装饰账

    这块费用，由于较为繁杂且无法估价，故从装修账中单列出来。

    毕竟，房子要扮多美，关键在于装饰。这里面包括各式各样的灯具、电器、床、沙发、餐桌、各类装饰品等，具体花多少就要看您有多舍得了。甚至有人认为，这项费用不会比装修成本低。     

    ■物管账

    折腾了几个月的装修，这回终于搞定了，可以拖家带口地住进新房了，感受一下新家带来的新气象。然而，屁股还没坐热，“咚，咚，咚！”小区物业的工作人员就找上门来了，很有礼貌地说：“您家的物业费已经有几个月没交了，请尽快补齐，谢谢！”

    这项费用平常看来没感觉，但一年算下来还是颇为可观。据了解，南平市现在的物业收费主要是根据住宅类型、物业公司的资质及服务内容的不同来梯级消费的。

    多层住宅：一级为0.50—0.70元／平方米／月，二级为0.40—0.50元／平方米／月，三级为0.30—0.40元／平方米／月，四级为0.30元／平方米／月以下。

    小高层带电梯住宅(九层及以下)：一级为0.90—1.10元／平方米／月，二级为0.60—0.80元／平方米／月，三级为0.40—0.60元／平方米／月，四级为0.40元／平方米／月以下。

    高层带电梯住宅(十层及以上）：一级为1.0—1.20元／平方米／月，二级为0.80—1.00元／平方米／月，三级为0.60—0.80元／平方米／月，四级为0.60元／平方米／月以下。

    假设您的小区物业每个月按0．80元／平方米的物业费来收取，您家有100平方米的话，那您一个月就得交80元的物业费，再加上公摊水电费，一个月大概也要二三十元，一年下来就要1000多元的开支。     

    ■配套账

    要让现代生活过得更舒心，电视、电话、宽带、煤气等这些现代化的设备是必不可少的。自然，这就又产生一笔配套账了。

    根据南平现有的收费标准，管道煤气的初装费一般是2000元，有线电视初装费是380元，宽带安装调试费58元等等。这些费用一算起来，又要将近花2500元。     

    □使用成本小计：还是以100平方米的商品房为例，账面上看得见的花费就有17万元左右了，具体如下：中档装修100平方米×1000元／平方米＝10万元；管道煤气等配套设施初装费用近2500元；物业费加公摊水电费，每个月按100元算，一年也是1200元。如果这套房子住上五六十年，这笔花费也就是6－7万元。

    这些都是看得见的使用成本账。还有一些难以估计的使用成本，如停车费、室内家具、灯具、电器购买等装饰成本，也都不下10万元。

      隐性成本

    隐性开支也成千近万     

    所谓隐性成本，顾名思义，就是在整个商品房消费过程中，容易被忽略甚至难以估算成本的一些环节，如搬家费、请客费，以及房子使用过程的一些“时间成本”。

    ■搬家费

    对诸多购房者来说，在买房前大多是租房住的。而在为房子打拼的过程中，也常常是东西南北四处为家。且不计搬家过程中不小心丢失、损坏物品的损失，单单一次搬家费也得花个两三百元。几次下来也就要1000元了。

    ■请客费

    搬了新居自然是件开心的事。于是，隔三岔五地邀来亲朋好友参观参观。这一邀请，总得把晚饭给解决吧。虽没有大肆宴请，但一顿饭下来少说也得两三百元吧，连着几周下来，至少也要五六场吧，1500元就这样又没了。

     时间成本一个容易被忽视的成本     

    可以说，时间成本是所有隐性成本中最容易被人忽略的一个环节，但往往又是最耗时耗力耗财的一个细节了。且不说为了买房来来往往于售楼部、房地产公司、银行的次数的“时间成本”。单单一项的“时间成本”就让人够呛了，那就是旷日持久的装修战。

    还是以百平方米的蜗居为例吧，从前期找装修公司，到装修设计方案，再到所有装修工程完毕，没有三个月是拿不下的。有的要求高的人，就这样一套房子还能折腾上一年半载。如果我们把这项“时间成本”折算成请一个工程监理帮忙装修的话，那成本就可观了。即使一个工程监理一个月的工资只按1000元开，三个月到半年的装修工期，这项开支也要高达3000－6000元。

    □隐性成本小计：综上各项费用的平均开支标准，再加上一些还没列出来的费用，这笔隐性成本的开支也应该近万元。