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城市建设的大手笔
——关于城南新区开发的调查
城南新区位于旧城区南面，八一南路将新旧两区连为一体，新区北起316国道，南至林业开发区，西临古山溪，东临即将新建的京福高速公路接线，占地约120公顷。目前，上海同济大学城市规划设计研究院已完成对新区的总体规划设计，《城南中心区城市设计》已通过专家评审。新区内设1.2万平方米的行政办公楼，2万人标准体育中心，36班中学、24班小学、50张床位卫生院各一所，60多万平方米的高尚生态住宅及占地105亩的中央广场、商务区，计划入住人口1.5万人。新区共规划建设8个居住组团，容积率为1.4，整个新区布局合理、科学，环境优美、舒适，功能齐备、便捷，集工作、居住、休闲于一体。
低价重启房地产业
邵武是福建省最早编制城市总体规划县（市）之一，自从编制城市规划以来，尤其是“九五”计划以来，邵武掀起了多次以旧城改造为重点的城市建设高潮，城市基础设施日臻完善，房地产业迅速发展，城市面貌全面改观。
但目前，邵武城市建设的后续项目跟不上，一方面老城区拆迁难度大，开发成本高，另一方面现有城区中可供开发的地块已所剩无几，一些遗留的房地产建设项目，由于历史原因，难以加快建设，这些都严重制约了城市的建设和发展。邵武房地产业住宅依赖于非住宅而生存，房地产开发结构明显不合理，造成营业用房价格偏高，而住宅价格却长期在低价位上徘徊。去年下半年以来，随着营业用房的大量积压，非住宅房价格大幅下滑，结构不合理的缺点充分暴露出来，加上用地制度的改革，致使房地产开发成本大幅上扬，利润下降，开发商纷纷外流，特别是旧城区用地资源稀缺、拆迁难度大等因素的交织影响，使旧城区改造受阻，非住宅支撑住宅的开发模式已无生存之地，房地产开发步履维艰。寻找低地价重新启动房地产业已成为内在要求。再加上项目开发持续升温，旅游市场渐次扩大，为了进一步拉大城市框架，扩大城市规模，改善人居环境，加快城市化进程，提高城市品位，推进城市经济持续发展，市委、市政府适时提出了“东扩、南进、控中、美河”的城市发展战略，开发建设城南新区。
市民亲睐住宅精品
目前，城南新区开发具有以下五大优势：
1、区位优势独特。该地块西侧绿水环绕，四周绿色充盈，316国道及京福高速公路接线构成新区边线，八一南路将新旧城区连为一体，交通极为便利。新区规划充分利用依山傍水的山地自然景观，融入本土文化底蕴，揉合了现代人的生活理念。规划道路网络呈环状，与古山溪遥相呼应，体现了新区设计贴近自然。主干道和次干道开口朝向旧城区，表达新区建设要汲取邵武千年古城的历史精髓，并以缓缓的圆曲线，向新区腹地延伸，展示了新区的现代柔美之气。新区以行政中心和丹台山形成景观轴线，以中央广场为核心，向四方亲切而平和地铺展延伸出8个主题组团。行政中心与精致的低层建筑、中央绿地形成层次分明、协调有序、浑然一体的视觉效果。
2、商品房开发空间大。据统计，目前，邵武市市区人均居住面积为14平方米左右，人均住房面积较小，商品房建筑面积约为69万平方米，共8000套左右，居住人口占市区人口的21%，可见，商品房在邵武市民住宅构成中所占的比例仍然较小，因此商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。随着城市土地的有偿出让，私房建设的严格准入，住房二级市场税费的下调，商品房住宅将成为居民主要的住房来源。
3、高尚住宅开发前景广阔。目前，邵武市15930户居住房改房的市民将成为住宅升级换代的主要群体。据调查，截止2001年，邵武市居民住房面积在85平方米以下的有13712户，占86%，85～100平方米的共1439户，占9%，100平方米以上的共779户，占5%。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收入群体要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境优美，每套住宅面积在100平方米以上的住房将成为市民的首选，特别是处于消费上端的富裕阶层对精品住宅情有独钟。
4、购买住宅将成为居民消费热点和投资手段。据悉，邵武市居民2002年城镇居民人均可支配收入为7511元，居民消费支出中恩格尔系数从1996年53.24%下降到目前的40.9%左右，这标明城镇居民已由“温饱型“向“小康型”转变。邵武市2002年人均GDP1300美元左右，根据国际经验和发展规律表明，邵武的房地产市场应已进入快速发展的阶段。购买“精品住宅”已成为最便捷、最有效的投资、消费方式。
5、政府宏观调控促其升温。今后，市政府将按照市场供求规模，适度地分期推出项目地块，并严格控制土地一级市场的投放量，确定新旧区域的合理比例，平衡新旧城区地价，调整旧城区土地收益金，推动新区开发。
可持续发展的要求
城南新区开发项目是市委、市政府认真贯彻福建省第七次党代会精神，按照“东扩、南进、控中、美河”的城市发展战略，以经营城市为理念，以建设生态文明城市为目标，加快城市化进程的重要举措。是城市发展和建设旅游生态经济区的必然选择，对合理有效配置城市资源，增强城市整体的可持续发展后劲，提升县域经济的综合竞争力具有十分显著的意义。具体而言有以下几方面意义
首先，城南新区建设顺应了时势发展的潮流将加快邵武经营城市的战略步伐。邵武作为全省12个中心城市之一，城市化水平虽高于全省平均水平，但滞后于工业化，与经济发展要求不相适应。对于我市土地资产营运来讲，由于以往运作方式和开发程序存在一些问题，政府对旧城区的土地一级市场控制能力不强，“政府规划、土地储备、计划供应、招标拍卖出让”的新型土地操作方式受拆迁、资金因素影响难以有效开展。特别是历年的分散建设，造成“综合开发，配套建设”的规划成本过高，失去经营城市的源动力。开辟城南新区，按照城市规划和土地利用总体规划，有计划地按市场运作方式供应土地，并通过信用担保、抵押贷款等融资手段，提高对土地的储备和开发能力，并以“净地”出让，实现经营城市这一战略目标。
其次，开发建设城南新区将促进我市经济的可持续发展。投资和消费是拉动经济增长的有效方式，在新区建设中，基础设施建设和房地产开发都属于高投入项目，而优质的房地产商品有利于促进消费，其对经济的拉动作用十分明显。建设城南新区，目的在于通过经营城市的手段，规范房地产开发程序，调整用地结构，盘活土地资产，让土地升值，让房产升值。同时盘活城市实物形态资产，做好城市基础设施的资本运营，充分运用市场机制，配置政府各类无形资源，从而获得更大的经济效益。据测算，城南新区开发仅实现土地出让增值和税利上亿元，并将大幅拉动地产消费和相关行业，促进全市经济的高速增长。
第三城南新区开发是旅游产业开发和工业园区建设的需要。工业园区、城南新区、南武夷旅游区这“三区”开发是全市干部群众、多批专家长期探索和集体智慧的结晶，是邵武进入福建经济强市的必然选择，也是邵武经济发展内在要求。邵武的经济发展到今天，必须要通过工业园区加快生产力聚集；拉动工业快速发展，必须要通过建设新区拉大城市框架，提高城市品位和档次，从而产生生产的集聚效益；必须要通过旅游业吸引人流、物流、资金流、信息流，加快推动城市的进一步发育成长。这“三个区”开发既是独立的大项目，同时，又充分体现了生产力要素的相互聚集、相互推动，遥相呼应，是市委、市政府推动全市经济发展和创业竞赛的战略举措，必将发挥带动和牵引经济发展的重要作用。
新区建设现状鼓舞人心
城南新区开发项目自启动以来，在市委、市政府的正确领导下，在城南新区管委会各成员单位的共同努力下，先后完成了新区前期规划设计及专家评审、土地收储、主干道招投标、有关业主的搬迁退地等工作，截止7月底，完成项目投资6000多万元。
土地收储工作已于今年3月底完成，收储土地面积757亩，支付征地补偿费用4500多万元。目前，新区规划范围内地表附着物的拆迁退地工作已基本完成。新区开发项目最重要的综合性主干道于4月份破土动工，该主干道北接八一南路316国道交叉口，东接邵泰公路，全长1.61公里，设计40米宽，双向四车道，总资1112万元。截止7月底，主干道路基工程已推进工程量1400多米，完成总体工程的25%。招商引资工作紧锣密鼓。新区启动以来，前来咨询的客商络绎不绝，目前已有多家有较大实力的房地产开发企业前来洽谈，8月份可启动土地挂牌交易，有望与开发商签约。从个人购房咨询情况看，城南新区高尚住宅具有广阔的市场空间。根据新区建设规划，今年我市将启动行政办公楼工程，新的行政办公楼建筑面积1.2万平方米，可供800人办公使用，拟投资1500万元。目前，新区市政府行政办公大楼立项报批已经南平市有关部门同意转省发展计划委员会备批。同时，行政中心的规划设计已委托北京专家蔡镇钰教授着手进行。九月份前将完成项目立项报批和建筑设计等前期工作，力争10月份启动行政办公楼建设。
总之建设城南新区，既是按专家意见民主科学地决策，又是借鉴成功经验的有益尝试，更是邵武发展的现实选择。对于这一改变政府投入、行政指令为市场运作和经营城市的全新举措，有人将它与当年上海开发浦东新区相比，并认为建设城南新区就是建设邵武的浦东，将极为有效地推动邵武社会经济发展和城市化水平的提高。
我们相信，随着新区建设进程的日益加快，更靓更强的邵武将与您同在！
文章来源：《邵武报》
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