专项维修资金争议多  物业条例对症下药解纠纷

专项维修基金的收取、支用争议颇多，一直是广大业主关注焦点，尤其是到电梯楼宇内电梯保修期满,电梯需要更新时,专项维修资金问题将日益凸显。面对众多专项维修资金争议问题，我们该如何正确处理？

从走访的几家市本级物业公司了解到,南平城区许多早期开发的小区基本没有建立专项公共维修资金,这些小区如遇到共用设施设备保修期满后的大、中维修和更新、改造时。物业公司向小区业主收取维修资金时，常遭到部分业主的不理解，拖欠、拒交维修资金，拖延了小区公共设施设备维修，影响了业主正常生活。近几年新建的小区基本上有按户收取一笔存入专户的专项维修资金,这笔专项维修资金由物业公司代管，受业主监督，专项用于小区内的公共设施设备维修。这些小区内遇到共用设施设备保修期满后的大、中维修和更新、改造，需要动用维修资金时，部分业主认为物业费里包括公共设施维修资金，维修费用应由物业公司承担，还有部分业主认为公共设施维修资金应由开发商承担，所以到动用公共维修资金时，物业公司、业主、开发商之间常有争议。

对于以上争议，业内人士认为，国家规定每位业主都应当交纳专项维修资金，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后,共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。设施、设备在运行几年后经常损坏，就要动用维修基金进行大修。如某小区的电梯运行几年后需要大修了，费用是从全体业主筹集的公共维修基金中支付。没有一笔专项维修资金，就不能保证归业主所有的设备、设施的维护。公共设施设备产权不属于开发商，归全体业主所共有，遇到公共设施设备大、中维修，更新、改造时，维修费用应由全体业主承担。物业公司向业主收取的物业管理综合服务费，不包含公共设施设备的大、中维修，更新、改造。小区内产生维修费用时，费用由物业公司承担还是业主承担，南平市区许多物业公司按物业公司和业主签定合同来确定，他们一般按,小区内公共设施设备维修费用50元以下由物业公司承担，50元以上由业主承担的标准约定。

除以上争议外，目前公共维修资金的收取标准，保管安全性，受到政府主管部门、广大业主关注。据反映，按《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，售房单位应按购房款的2%---3%比例向购房者收取公共维修资金，但南平市区开发商基本没有收取这笔费用，而是在交付房屋时，物业公司按户收取300元到500元的公共维修资金。早期所建设小区内每套住宅的面积相差不大，业主对公共维修资金按户收取标准没有多大争议。而近几年所建小区房屋面积悬殊，结构小的面积只有30多平米，结构大的面积达200多平米，按户收费标准又引起许多小户型业主不满。另外，物业主管部门、业主对大笔公共维修资金由物业公司代管的安全性比较担忧。

从建设局了解到，为有效的解决公共维修资金的收取、管理、使用存在的问题，2007年1月1日出台的《福建省物业管理条例》对次做出专项规定。省条例规定，首次交纳专项维修资金收取的标准，应按照建筑面积，结合房屋结构和使用年限来确定。房屋建筑每平米具体的收费标准，待福建省专项维修资金管理办法出台后，根据我市实际情况来制定。为增强专项维修资金管理的安全力度，省条例要求，专项维修资金应存入房地产行政主管部门建立的专项维修资金专户。业主大会成立之前，专项维修资金由县级以上行政区域房地产行政主管部门，或其委托的单位代管；业主大会成立后，专项维修资金由业主大会决定管理办法。近日，我市房地产行政主管部门正在办理专项维修资金管理专户，2007年1月1日将正式启动。如需使用专项维修资金，省条例明确，业主大会成立前，经专项维修资金列支范围内1／2以上业主通过；业主大会成立后，按照业主大会依法通过的使用方案执行；属紧急情况的，可由业委会决定。专项维修资金的使用受业主监督委员会和有关行政部门监督。 (吴鸯凤)

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专项维修资金疑惑解答

　　维修费用由业主分摊是否合理

蒲小姐问：我于2003年7月购买了一套商品房，当时并没有缴纳维修资金，也没有办理产权。当发生维修费用时，就由业主来分摊，请问这种情况是否合理？　　

相关部门答：当物业保修期满后，物业共用部位，共用设施设备因自然损坏而大修、中修、更新、改造的，其维修费用在该物业区域专项维修资金中列支。如小区未建立专项维修资金的，发生上述情况所需费用就由业主自行解决。按照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，购房人在办理房屋分户产权登记前，要将所购房屋的首次专项维修资金缴存至专户管理银行。
　　修理水管可否用维修资金支付
　　雷小姐问：不知哪里的水管生锈，致使家里水管流出锈水无法使用。请问要修理水管，费用是否从专项维修资金中支付？
　　相关部门答：首先要查清是哪段水管出了问题，如果是雷小姐自家的水管锈了造成无法使用，那么费用就应该由雷小姐自付；如果是邻居或同楼其他住户家的水管生锈，维修或更换的费用就应该由锈水管的户主支付；如果坏的部分属于共用部位，并且水管过了保修期，则可以用专项维修资金支付修理或更换费用。
　　　房屋转让，维修资金谁买单　

刘女士问：去年3月，她购买了一套商品房。购房时，除一次性付清房款外，还缴纳了500元的房屋维修基金。现在，如果她将该房屋转让，已缴纳的维修资金应该由开发商退还，还是由物管公司退还?
　 相关部门答：业主转让住宅，其缴纳的房屋维修资金不予退还，将继续用作该住宅的专项维修资金。房屋维修资金中由个人缴纳的剩余部分，应在物业单位见证下予以结算，由受让方向出让方支付。

建筑配套设施有质量问题，是否由开发商承担？

   陈女士问：她家那栋楼的楼梯道扶栏现已锈迹斑斑，需要更换，这笔维修资金是否由开发商承担？

   有关部门回答：这问题涉及物业保修期，保修期从交付之日起计算。《建设工程质量管理条理》第40条规定：地基基础和主体结构工程，保修期为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年；电气系统、给排水管道、设备安装和装修工程，保修期为2年。楼梯扶栏，属设备安装和装修工程项，保修期为两年，如果还在保修期内，维修资金由开发商承担，如果已过保修期，由业主承担。

维修资金是否不再交给物业公司
　 林女士问：《福建省物业管理条例》出台后，我们缴维修资金是否不再交给物管公司？我们怎么用,物业公司是否不再过问？

　　相关部门答：2007年1月1日后，业主缴存维修资金可以直接存入房地产行政主管部门建立的专项维修资金专户，如果是新建小区，业主也可以与开发商协商，如果双方同意，可以由开发商统一代交，并代为打印交款通知。这样就不必每个人亲自缴存，更为简化。在使用维修资金方面，如果社区还没有成立业主委员会，则需要1/2以上投票权的业主对专项维修资金使用方案作出决定，然后到维修资金监管办领取维修资金申请表，填好后备案并由维修资金监管办审查，如符合使用条件，再划拨维修资金。业主可以委托物业管理公司代找维修公司，也可以自行联系维修公司。

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